La disciplina prevista per i vizi delle opere di ristrutturazione edilizia: la responsabilità dell’appaltatore ex art. 1669 c.c. si estende anche alle mere ristrutturazioni edilizie su immobile preesistente (Cass. Civ., S.U., 27.03.17 n. 7756).

Gen 31 18

 

appalti

La Suprema Corte, nella sentenza in commento, si è pronunciata in merito al contrasto che si era creato sulla possibilità di estendere la responsabilità dell’appaltatore ex art. 1669 c.c. anche agli interventi ulteriori realizzati nell’edificio rispetto all’originaria costruzione, esprimendo il seguente principio di diritto: “L’art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in generale, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che rovinino o presentino evidente pericolo di rovina o gravi difetti incidenti sul godimento o sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo”.

Si ricorda innanzitutto che l’art. 1669 c.c. è stato disposto in materia di appalto e, più precisamente, contempla una specifica responsabilità che va oltre e in aggiunta alla normale responsabilità per inadempimento contrattuale, prevista dagli art. 1667 e 1668 c.c., tant’è che da sempre la giurisprudenza (ma non l’unanimità della dottrina) ravvede nella norma in questione una fonte di responsabilità extracontrattuale.

Tale normativa disciplina la responsabilità dell’appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa nell’ipotesi in cui l’opera, nel corso di dieci anni dal compimento, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovini in tutto o in parte ovvero presenti evidente pericolo di rovina o gravi difetti, quando si tratti di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata.

La ratio della norma va ravvisata nella volontà del legislatore di prolungare la durata della responsabilità dell’appaltatore, sia per adeguare il termine della garanzia al carattere durevole degli immobili sia in considerazione del fatto che i vizi degli immobili si possono manifestare dopo un lungo periodo di tempo dal compimento dell’opera.

Sono quattro le ipotesi tassativamente previste dall’art. 1669 c.c.: rovina totale, rovina parziale, pericolo di rovina e gravi difetti.

La nozione di “gravi difetti” ha dato spazio a numerose interpretazioni giurisprudenziali in quanto, per l’ampia portata, da sempre presenta maggior problemi interpretativi.

In via generale tali difetti devono essere talmente gravi da impedire il godimento dell’immobile o renderlo più gravoso, oltre che causarne, alla lunga, con il perdurare degli effetti del vizio, ugualmente pericolo di rovina.

Vi è stata una vasta rassegna di giurisprudenza che ha determinato alcuni casi specifici rientranti nell’ambito di applicazione della norma in questione, di cui si cita, a titolo esemplificativo, alcune ipotesi: il crollo o disfacimento degli intonaci esterni dell’edificio (Cass. Civ. n. 6585/86), l’inefficienza dell’impianto idrico (Cass. Civ. n. 3752/0/; un ascensore panoramico esterno ad un edificio (Cass. Civ. n. 20307/11); infiltrazioni d’acqua e, più in generale, problemi rilevanti di impermeabilizzazione (Cass. Civ. n. 84/13); la pavimentazione interna od esterna di una rampa di scala e di muro di recinzione (Cass. Civ. n. 2238/12).

Il merito al significato di “opera”, l’ordinanza che ha rimesso la questione alle Sezioni Unite ha posto la necessità di individuare se in tale nozione rientrino soltanto gli interventi di nuova costruzione oppure se siano incluse anche le modificazioni, riparazioni o ristrutturazioni di un edificio preesistente.

Un primo orientamento espresso dalla Corte di Cassazione, riferendosi ad opere di impermeabilizzazione e pavimentazione di un terrazzo condominiale di un edificio preesistente, delimitava l’ambito di applicazione dell’art. 1669 c.c. alle sole opere aventi ad oggetto la costruzione di edifici o di altri beni immobili di lunga durata, escludendo dal novero le riparazioni o le modificazioni apportate ad un edificio ad altre preesistenti cose immobili.

Successivamente venne ampliato l’ambito applicativo della norma in questione anche alle opere realizzate su edifici preesistenti purché tali interventi incidano sugli elementi essenziali dell’immobile o su elementi secondari rilevanti per la funzionalità globale.

Le Sezioni Unite aderiscono a questo secondo orientamento fondando tale posizione su ragioni d’interpretazione storico-evolutiva, letterale e teologica.

In primis è stato sottolineato che gli interventi successivi su immobili preesistenti possono rovinare o presentare evidente pericolo di rovina del manufatto sia nella porzione riparata o modificata sia in una diversa parte dell’immobile.

Inoltre, soffermandosi sul termine “gravi difetti” dell’opera, al Suprema Corte ha altresì ribadito che tali vizi possono anche riguardare elementi secondari purché tali da compromettere la funzionalità globale dell’opera stessa.

Le Sezioni Unite avendo, di conseguenza, incentrando l’attenzione sul significato del termine “gravi difetti” e sugli effetti che tali vizi possono causare all’immobile in considerazione della sua funzionalità globale non sono in riferimento alla parte dell’immobile oggetto di modificazioni o riparazioni, hanno spostato il baricentro dell’art. 1669 c.c. dall’incolumità dei terzi alla compromissione del godimento normale del bene.

Pertanto si è passati da un’ottica pubblicistica-aquilana ad una privatistica-contrattuale in base alla quale non rileva il tipo di opera prestato dall’appaltatore e, quindi, se avesse ad oggetto una costruzione ex novo bensì i suoi effetti e l’impatto sull’immobile tale da compromettere il completo godimento dello stesso.

Dott.ssa Claudia Vedovato

Studio Legale OSS

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Suprema Corte di Cassazione vizi opere ristrutturazione edilizia responsabilità contrattuale
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