La recentissima sentenza emessa il 28 luglio 2017 n. 18891 dalla Corte di Cassazione Civile, Sezione Seconda, ha per oggetto una vicenda relativa ad un vizio presente su un immobile compravenduto; nello specifico, infiltrazioni d’acqua provenienti da un terrazzo a carico del locale sottostante.
In buona sostanza, l’acquirente, apprendeva, a distanza di due anni dal suddetto acquisto, che l’immobile presentava alcuni vizi, fino a quel momento rimasti occulti, causati da lavori di ristrutturazione eseguiti su indicazione di parte venditrice in epoca antecedente alla cessione dell’immobile.
L’acquirente, dopo aver tentato – vanamente – di ottenere un risarcimento in via stragiudiziale, instaurava un contenzioso presso la competente autorità giudiziaria invocando sia la garanzia per vizi, tipica della compravendita ex artt. 1490 c.c., sia la garanzia per rovina e difetti di cose immobili ex art. 1669 c.c. in materia di appalto in quanto le opere di ristrutturazione erano state eseguite sotto la direzione e controllo del venditore.
In merito alla prima doglianza, parte convenuta, dal canto suo, sollevava eccezione di prescrizione ex art. 1495 c.c. essendo passati diversi anni dal compimento dei lavori e comunque più di un anno dalla consegna dell’immobile; inoltre, riteneva non doversi applicare la norma di cui all’art. 1669 c.c. in quanto riconducibile solamente al contratto di appalto.
Ebbene, ritenendo matura la causa per la decisione, il Giudice di prime cure accoglieva la domanda attorea, negando l’operatività della prescrizione ex art. 1495 comma 3 c.c., avendo i venditori occultato il vizio dell’immobile e, per l’effetto, condannava parte convenuta al risarcimento dei danni causati all’immobile in parola.
Successivamente, interposto appello dalla parte soccombente, la Corte di Appello, diversamente dal Giudice di primo grado, asseriva (in perfetto accordo con la giurisprudenza maggioritaria) che la prescrizione della garanzia dovuta dal venditore, ex art. 1495, comma 3, c.c., “si compie in ogni caso da un anno dalla consegna, indipendentemente dal tempo della scoperta e dalla valutazione della condotta del venditore”.
Invero, in merito alla responsabilità lamentata da parte attrice ex art. 1669 c.c. in capo alla convenuta, la Corte d’Appello osservava come detta norma disciplini esclusivamente la responsabilità dell’appaltatore, qualità non rivestita da parte venditrice.
Ciò posto, all’esito del gravame, l’appellante (soccombente) proponeva ricorso per Cassazione deducendo la falsa applicazione dell’art. 1495, comma 3 c.c., ritenendo che detta disposizione faccia riferimento solamente ai casi in cui l’acquirente si trovi nell’effettiva possibilità di verificare le condizioni del bene, nonché la falsa applicazione dell’art. 1669 c.c. posto che i venditori avevano fatto realizzare nell’appartamento lavori di totale rifacimento della impermeabilizzazione del terrazzo.
Orbene, la Suprema Corte, uniformandosi alla giurisprudenza maggioritaria, ha preliminarmente escluso l’applicabilità, a tale fattispecie concreta, dell’art. 1495 c.c. (termini e condizioni per l’azione) a causa dell’avvenuta prescrizione, laddove, in tema di compravendita, l’azione del compratore contro il venditore per far valere la garanzia per vizi, si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna del bene – termine ampiamente spirato nel caso in parola – anche qualora i vizi non siano stati scoperti o non siano stati tempestivamente denunciati.
Al contrario, i Giudici di Legittimità hanno ritenuto fondato il secondo motivo di ricorso, in quanto l’articolo 1669 c.c. – rovina e difetti di cose mobili – sarebbe applicabile anche alla compravendita, segnatamente, nell’ipotesi in cui il venditore faccia eseguire sull’immobile, ad un appaltatore, sotto la propria direzione ed il proprio controllo, opere di ristrutturazione edilizia o interventi manutentivi o modificativi di lunga durata.
Più nel dettaglio, il ragionamento sotteso alla pronuncia in questione, ruota attorno alla natura extracontrattuale dell’art. 1669 c.c. (norma tipicamente ricondotta alla materia dell’appalto) che, in quanto tale, permette di estendere l’applicabilità della disposizione in parola anche all’acquirente, nei confronti del venditore, qualora sia fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all’appaltatore esecutore dell’opera, ed abbia perciò esercitato un potere di direttiva o di controllo sull’impresa appaltatrice, tale da rendergli addebitabile l’evento dannoso.
Si tenga presente, infatti, che la previsione normativa in questione concreta un’ipotesi di responsabilità extracontrattuale, connotata da un carattere di specialità rispetto al disposto dell’art. 2043 c.c., sancita per finalità di interesse generale, come quelle della stabilità, sicurezza e funzionalità degli edifici, e della incolumità personale dei cittadini, sulla cui sussistenza non incide in alcun modo l’esito positivo del collaudo.
Infine, sulla scorta di quanto riportato, i Giudici di Piazza Cavour hanno enunciato il seguente principio di diritto: “l’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, di cui all’art. 1669 c.c., può essere esercitata anche dall’acquirente nei confronti del venditore che, prima della vendita, abbia fatto eseguire sull’immobile ad un appaltatore, sotto la propria direzione ed il proprio controllo, opere di ristrutturazione edilizia o interventi manutentivi o modificativi di lunga durata, che rovinino o presentino gravi difetti“.
Dott. Federico Salvi
Studio Legale OSS
